סיכון ובינוי

בשעה טובה, ולאחר 50 ימים של דיונים, פרסמה ועדת טרכטנברג את מסקנותיה. ראשית כל, יש לציין לטובה את המאמץ והעבודה הרצינית של חברי הועדה, ואת נכונותה לעמוד בצורה איתנה כנגד דרישות פופוליסטיות כאלה ואחרות, אשר נשמעו פעמים רבות בתקשורת. מטרת כתבה זו הינה לבחון את המסקנות וההמלצות של הועדה ואף להציע פתרונות נוספים אשר לא נכללו בדוחותיה. 

מרכיב הדיור הינו אחד המרכיבים המשמעותיים בתחום יוקר המחיה. ראשית, דיור הינו מוצר בסיס אותו צורכים כלל אזרחי המדינה. שנית, מדובר במוצר המהווה הוצאה כספית משמעותית, ונכון להיום משקלו מעל 20% בחישוב הוצאות משקי הבית. משכך, ניתן לראות כיצד הזינוק במחירי הדיור, בין אם מדובר במחירי השכירות או מכירי הרכישה, גרם לעליה ביוקר המחיה ובגובה ההוצאות של משקי בית רבים. על פי דו"ח הועדה, משנת 2007, ובמשך 4 השנים האחרונות, עלו מחירי הדירות בכ30% ריאלית (בניכוי הפרשי מדד), לצד מחירי השכירות, אשר עלו בכ20% ריאלית. כמובן שעליה כה חדה פגעה הן ביכולתם של האזרחים לרכוש דירה, והן ביכולתם להתמודד עם מחירי השכירות המאמירים.

עליית מחירי הדיור, כפי שגם נטען בדו"ח הועדה, נובעים מזינוק בביקוש לדירות, לצד מחסור בהיצע מתאים היכול לווסת את הביקוש המדובר. כיוון שנושא הביקוש לדירות נמצא מחוץ לתחום טיפולה ואחריותה של הועדה, מירב המלצותיה ודבריה עסקו בנושא הגדלת היצע הדירות בשוק. 

הסיבות לעלייה בביקושים נובעת, במידה רבה, מהשלכות המשבר הכלכלי. בתקופת טרום המשבר, אנשים רבים השקיעו את הונם וחסכונותיהם בבורסה (באמצעות רכישת מניות) ובשוק אגרות החוב (שהן למעשה מתן הלוואה למדינת ישראל או חברה כלשהי בתמורה לתשואה מסויימת). בעת המשבר, מדדי המניות קרסו, התשואה על אגרות החוב ירדה, וכך אפשרויות אלה הפכו פחות ופחות אטרקטיביות. התוצאה היא שמשקיעים רבים חיפשו אלטרנטיבה להשקעה, ועקב זאת כסף רב עבר משוק ההון לתחום הדיור, ובעקבות כך עלה הביקוש לדירות. 

סיבה נוספת לעליית הביקושים נובעת מהריבית הנמוכה במשק. דבר זה השפיע בכמה דרכים על הגדלת הביקוש:

-          רוכשי דירות להשקעה, יכלו ללוות מהבנקים כסף "זול", על מנת לרכוש דירות. התשואה מהשכרת דירה הייתה גבוהה מהריבית על ההלוואה, ודבר זה הפך את הרכישה למשתלמת. בנוסף, יש לזכור שהלוואות לצורך רכישת דירה (משכנתאות) הינן ההלוואות הזולות ביותר שניתן למצוא בשוק, כך שאותו משקיע לא יכל להינות מאותו כסף זול אם היה בוחר, לדוגמא, ללוות כסף מהבנק על מנת להשקיעו בבורסה.

-          רוכשי דירות למגורים זכו בהזדמנות ללוות כסף בזול, כך שכדאיות רכישת הדירה הפכה לאטרקטיבית יותר לעומת אופציית השכירות.

-          רוכשים פוטנציאליים, אשר התלבטו בדבר יכולתם להתמודד עם תשלומי המשכנתא, קיבלו מצג שווא של החזר ראשוני נמוך, הנגזר מהריבית הנמוכה, זמנית, במשק.

מניתוח הגורמים הללו, אשר יצרו את עליית הביקושים לנדל"ן, אפשר להבין את הסיבה להתמקדותה של הועדה בתחום ההיצע בלבד, שכן שם נמצא המנדט אשר ניתן לה בעת הקמתה. אין זה אומר שלא ניתן לנקוט צעדים נוספים בכדי להקטין את הביקוש לדירות, אלא שתחום עיסוקה של ועדה זו אינו נוגע בנושאים אלה.

ראשית, לפני שמנסים לפתור את בעיית היצע הדירות, כדאי לבחון מה הסיבה הנוכחית למחסור. במצב של שוק חופשי, מקרים של עליית ביקוש אינם, בהכרח, גורמים לעליה תלולה במחירים לאורך זמן. לרוב, הגדלת הביקוש אמנם מעלה בתחילה את המחירים, אך ככל שהדבר קורה, עולה הכדאיות הכלכלית של יזמים להיכנס לתחום. כניסה זו, גורמת לגידול ההיצע – בין אם באמצעות הגדלת כושר הייצור של מוצרים, או כניסה של גורמים חדשים לתחום ותהליך זה מווסת את עליית המחירים הראשונית. רבים בוודאי שמים לב לכמות מוכרי הפרחים בצדי הדרכים בערב ראש השנה או יום האם. בדומה, מספר מוכרי הארטיקים בחופי הים בקיץ גבוה לאין ערוך מאשר מספרם בחורף. דוגמאות אלה מראות לנו כיצד ה"שוק" יכול לווסת את עודף הביקוש על ידי הגדלת היצע טבעית. בדומה, ניתן היה לצפות שבמצב של שוק חופשי, הגדלת הביקוש לדירות תביא לבניה מוגברת מצד הקבלנים, על מנת לעמוד בביקוש זה. כדאי, אם כך, לבדוק מדוע הדבר אינו קורה, או שמתבצע בקצב שאינו מספק.

בבחינתם את הסיבה למחסור, הציגו חברי הועדה חסמים בירוקרטיים רבים. להלן ציטוט מתוך דו"ח הועדה:

-          הליכי התכנון הממושכים

-          שחיקת המלאי התכנוני בעיקר באזורי הביקוש עד כדי היווצרות מחסור חמור במלאי התכנוני הזמין כיום

-          חסמים בתחום שיווק הקרקעות על ידי המינהל והימשכות ההליכים ממועד התכנון למועדהשיווק

-          ריבוי חסמים בשלב פיתוח הקרקע, לרוב על רקע חילוקי דעות בין גורמים ממשלתיים ברובד
המקומי והארצי

-          חסמים תכנוניים, כלכלים וקנייניים המעכבים הליכי התחדשות עירונית;

-          הריכוזיות הגבוהה בשוק מחזיקי הקרקע המתוכננת;

-          התארכות מסוימת במשך זמן הבנייה.

המשותף לכל אלה הוא היותם תוצאה של רגולציה ובירוקרטיה ממשלתית מחד, והמונופול של מדינת ישראל בתחום הקרקע מאידך.

בנוסף, סיבות נוספות המוצעות על ידי חברי הועדה הינן:

-          שינוי תמהיל הדירות: ירידה בכמות הדירות הקטנות ועליה משמעותית בגודל הדירה הממוצע. לדברי חברי הועדה, הדבר נובע ממדיניות מוניציפלית הרוצה למשוך אוכלוסיות מבוססות, ותקני בניה מתקדמים כגון הגדלת שטחים משותפים, הצמדת חניות, ועוד.

-          דירות רבות עומדות ריקות לאורך שנים, ומקטינות את היצע הדירות להשכרה.

-          בעיית אשראי בנקאי לליווי פרוייקטים לבניה פגע ביכולתם של קבלנים ויזמים להיכנס לתחום ולהגדיל את היצע הדירות בשוק.

כאמור, נראה שניתן להסכים עם חברי הועדה: המעורבות הממשלתית, הרגולציות והבירוקרטיות הן שגרמו לעליית מחירי הדיור. השאלה המעניינת היא – האם כדאי שנפקיד בידי המדינה את האחריות לתקן את הנזקים הקודמים שהיא יצרה, או שנעדיף לתת לשוק הפרטי לתקן את העוולות הללו?

בצוותו של טרכטנברג, אין ספק בנוגע לדרך הפיתרון:

"אלו אתגרים שכוחות השוק כשלעצמם אינם נותנים להם מענה. במקומות רבים 'כללי השוק' הרגילים הנשענים על דינמיקות של היצע וביקוש פועלים בכיוונים הפוכים מהמדיניות הרצויה של הממשלה. במקומות אחרים, בהיעדר התערבות, יפעל האינטרס הכלכלי, הנשען על מקסימם רווח , לסטייה מכללי המשחק שהכתיבה הרגולציה הממשלתית. אלו הם פני הדברים כאשר הלחצים הכלכליים, האינטרסים הסקטוריאליים והעדפות הפרטים מושכים לכיוונים שונים ומביאים לביזור ועיכוב תהליכי הפיתוח, לסטגנציה בהליכי חידוש עירוני, להטיה לדירות יוקרה ודירות גדולות לניצול לא מיטבי של משאב הקרקע, ולעיכוב בפיתוח ובשימוש בקרקע למגורים משיקולים כלכליים צרים".

 

המסקנה תמוהה עוד יותר לאור העובדה שלדברי חברי הועדה, הכשלים והסיבות להיווצרות המצב כיום נובעות מרגולציה, בירוקרטיה, ומונופול ממשלתי בתחום הקרקעות. האם מכאן ניתן להסיק שהפתרון לרגולציה כושלת הוא עוד ועוד רגולציה? האם לא כדאי דווקא לתת הזדמנות לשוק החופשי לפעול? היכן 'כללי השוק' כשלו? בספסרות הכושלת של המדינה בקרקעות? במדורי הגיהנום שנאלצים לעבור היזמים עד לסיום תהליך הבניה?

חברי הועדה מודעים טוב מאוד לכישלונות העבר: "למרות שליטתה המשמעותית של המדינה במשאב הקרקע הן בהיבט התכנוני והן בהיבט השיווק והייזום של פרויקטים על הקרקע - בכל עת שנוצר לחץ אקסוגני על מחירי הדיור בישראל, לא הצליחה המערכת לייצר מלאי תכנוני לשיווק על מנת למנוע מלחצים אלו להביא להעלאת מחירי הדיור.". אבל הפעם, כך אומרים לנו, זה יצליח. נראה כי קיים מכנה משותף לכל אותן ועדות ממשלתיות לדורותיהן: כולן מגיעות למסקנה שהפיקוח הממשלתי הכושל גרם לעיוותים אשר בגינם ועדות אלה הוקמו. עם זאת, המלצותיהן לעולם יפקידו בידי הגורם לכישלון את האחריות לפתרון הבעיה. 

עיקרי המלצות הועדה, הינם כדלקמן:

קידום ופיתוח מערכות הסעת המונים - אין ספק שתחבורה ציבורית יעילה הינה כלי חשוב לאיזון הביקוש לדירות. אחד הקריטריונים החשובים בבחירת מקום מגורים, הוא הקירבה למקומות תעסוקה. משכך, אנשים רבים העובדים באזור המרכז נמנעים מלגור באזור הדרום או הצפון לאור העובדה שמעבר זה יגרור בזבוז זמן רב על הנסיעה לעבודה ובחזרה, ויהווה פגיעה באיכות חייהם. בנוסף, היעדר תחבורה ציבורית ועומסי התנועה הכבדים מונעים מרבים להעתיק את מגוריהם לערי הלוויין של אזור המרכז, לאור הבעייתיות הכרוכה בהגעה לעבודה.

קידום מואץ של פרוייקטים להתחדשות עירונית- היעדר קרקע פנויה באזורי הביקוש יוצרת מחסור בהיצע ומעלה את המחירים. אחד הפתרונות למחסור בקרקע הינו תוכניות "פינוי בינוי", אשר מאפשרות בניה של בניינים רבי קומות במקום בניינים ישנים, בכדי להגדיל את היצע הדירות באזור. בסעיף זה, הועדה נוגעת בעיקר בנושא האצה וקידום הפרוייקטים הנ"ל ובפרט:

-          אישור תוכניות פינוי בינוי בסמכות מקומית בלבד ובלא צורך באישור ועדה מחוזית

-          ליווי ממשלתי לפרוייקטים אלה

-          השתתפות הממשלה בעלויות פיתוח

-          קביעת רשימה של קבוצת 'שמאי פינוי בינוי' שתפקידם יהיה להכריע בשאלת הכדאיות הכלכלית של הפרוייקט

עידוד השיווק באמצעות הורדת מחיר המינימום במכרזי מנהל מקרקעי ישראל – כיום, נקבע מחיר מינימום לזכיה במכרז בגובה 50% ממחיר השומה (הערכת מחיר השוק של הקרקע). לדברי הועדה, כדאי להוריד את הסף התחתון לרמה של 35%, כדי "למנוע עיכוב בזרימת קרקעות לשוק הנדל"ן". מצד אחד, ההצעה נשמעת חיובית לאור נטייתה להגביר את היצע הקרקעות. מצד שני, אסור לשכוח את החשדות, כתבי האישום ואף ההרשעות של עובדי הציבור בעבירות של שוחד, מתן הטבות ללא אישור ודומיהן. נראה, שהורדת מחיר הרצפה של המכרז רק תכשיר את הקרקע לעיסקאות מסוג זה, בהן גורמים המקורבים לשלטון יזכו לרכוש קרקעות במחיר מוזל, ולו על מנת לספסר בהן ולמכור אותן מאוחר יותר למרבה במחיר ולגרוף רווח נאה.

צמצום הריכוזיות במקרקעין והגברת התחרות בשוק הבניה – בסעיף זה המלצות הועדה הינן "להבטיח פיזור של האחזקות בקרב מספר רב של גופים ולמניעת יצירת מונופולים אזוריים במשאבי הקרקע". על פניו, גם זו הצעה לרגולציה נוספת שתגביר את התחרותיות בתחום. עם זאת, קשה לראות כיצד חברה בודדת הזוכה במכרז ספציפי לרכישת קרקע באזור מסוים מהווה מונופול, שכן טרם הגענו למצב בו גורם יחיד מחזיק בכל זכויות הבניה בגוש דן, לדוגמא.

לאור הנתונים, ניתן לראות כי עליית מחירי הדירות הייתה דומה בכל רחבי הארץ. משכך, שיוך עליה זו למונופול של חברות פרטיות על קרקע באזורים ספציפיים אינה עומדת במבחן המציאות.

הקלה בפיצול דירות – הצעה מבורכת, אשר מטרתה לקצר את ההליך של פיצול חוקי של דירה למספר יחידות דיור. ראשית, הדבר אמור להגדיל את היצע הדירות ובפרט את כמות הדירות הקטנות. שנית, הדבר יעזור לצמצם את התופעה הרווחת והפורחת של פיצולים בלתי חוקיים. בנוסף, פיצולים חוקיים יכולים להתבצע בצורה מבוקרת, תוך פיקוח והתאמת התשתיות העירוניות לעליה הצפויה במספר התושבים באזור.

קידום חקיקה לדיור בר השגה – למעשה ההצעה מדברת על תוכנית שבה המדינה תשווק קרקעות בהן יוגבל היזם להשכרת הדירות למשך תקופה ארוכה (20 שנה), אשר רק בסיומה יוכל למכור דירות אלה. אין ספק שהגדלת היצע הדירות להשכרה הוא מהלך מבורך, וקידום פרוייקטים של השכרה לטווח ארוך יכולים לסייע לשוכרים אשר מחפשים פתרון דיור יציב וקבוע כשל דירה בבעלותם, אך אין ברשותם את ההון והיכולת הכספית לרכוש דירה. עם זאת, נראה שהגדלת היצע הדירות באופן כללי, הינה פתרון מספק גם כך, שכן הגדלת היצע הדירות תאפשר לשוכרים רבים לרכוש דירה, ובכך למתן את הביקוש לדירות להשכרה. 

לדברי הועדה, " עד היום נמנעו הגופים המוסדיים להיכנס לפעילות זו (ההשכרה לטווח ארוך) בישראל, על אף העובדה כי חלק גדול מהגופים האמורים, משקיעים בדיור להשכרה למגורים בחוץ לארץ ונהנים מתשואות נאות.". ממסקנה זו, נראה שכדאי לבחון בצורה מעמיקה את הסיבות אשר מנעו מאותן חברות להיכנס לתחום זה בארץ לצד נכונותן לעסוק בתחום בחו"ל. כיוון שנכון להיום, נראה שהתחום אינו רווחי עבור חברות אלה, הנסיון ליצור שוק מאולץ לא ישנה עובדה זו. משכך, כניסת החברות הללו לתחום תציב אותן בעמדת חיסרון לעומת השוק הפרטי, ואף תכריח את המדינה לאזן את חוסר הכדאיות עבור חברות אלה באמצעות תמריצים שיצאו מכספי משלם המסים. לדוגמא, אם הסיבה לאי נכונותן של חברות אלה להיכנס לתחום הבניה להשכרה נובע ממיסוי גבוה על הכנסה זו בהשוואה למיסוי המוטל על השוק הפרטי, הרי שעל מנת לאפשר לחברות אלה להתחרות כשווים מול שווים, תיאלץ המדינה להפחית את המס המדובר או, לחילופין, להעלות את המס על השוק הפרטי, ובעקיפין לגלגל את עלות המס על השוכרים.

בשונה מההצעות שתוארו לעיל, אשר עלולות אמנם לא להצליח, אך ודאי כוונתן טובה וראויה, בחרה הועדה להוסיף גם כמה הצעות חצופות, מנוולות ומקוממות:

עידוד בניה על קרקעות מתוכננות – הועדה מציעה להטיל קנסות על חברות או יחידים, אשר עוסקים בבניה ומחזיקים במלאי קרקעות בעל "פוטנציאל בניה לא ממומש". כמובן שלא מדובר בקנסות אלא ב"היטלים". הדבר נשמע הרבה יותר תמים. מה ממליצים חברי הועדה לעשות כאן? לעמוד בפני אלה, אשר קנו מהמדינה קרקע במחיר גבוה, ולהודיע להם שזכותם להחזיק בקרקע נלקחה מהם באופן חלקי. האם הודיעו להם לפני ביצוע העיסקה על חובתם לנצל את פוטנציאל הבניה? לא. האם אפשרו לאותם רוכשים לשקול מחדש את ההחלטה אם להיכנס לעיסקה לפני שגבו מהם את הכסף? ודאי שלא. המדרון שבו המדינה מבקשת לוקחת רכוש פרטי של אזרחיה ומחליטה "לשנות את חוקי המשחק" ולקחת מהם חלק מזכויותיהם הוא מדרון מאוד חלקלק. 

טיפול בדירות ריקות – עוד שם עדין ויפה להחלטה דרקונית ובלתי מוסרית של חברי הועדה. על פי בדיקת הועדה, ישנן כ46 אלף דירות ריקות. אין ספק ש"איכלוס דירות אלה יכול להרחיב מאוד כבר בטווח המיידי את היצע הדיור". אז מה נעשה? נטיל על הדירות הריקות הללו ארנונה בגובה כפול מדירות "רגילות" המאוכלסות. נחזור למקורות: מהי ארנונה? ארנונה היא "מס מוניציפלי המוטל על תושבי ישוב מסוים למימון פעולתה של הרשות המקומית". כלומר, הארנונה מוטלת על מנת שהעירייה תוכל לממן את פעילותיה: פינוי זבל, טיטוא רחובות, טיפול בכבישים, תחזוקת רשת החשמל העירונית וכו', בדומה לועד בית עירוני. האם דירה ריקה צורכת יותר משאבים מוניציפליים? האם השירות שהיא מקבלת רחב יותר משירות של דירה מאוכלסת? ודאי שלא. לא רק שהיא לא צורכת יותר משאבים, היא אף צורכת משאבים פחותים, ולפיכך הרעיון של הטלת "קנס" זה הוא מעשה נבלה. פוגעים בזכויותיו של אדם, אשר עבד, שילם מסים, ורכש ממיטב כספו דירה, באמצעות הגבלת זכות השימוש שלו בה. תפיסה של הזכות לקנין? לוגיקה של "מס צודק ושוויוני"? תשכחו מזה

אם המטרה מקדשת את האמצעים, והזכות של אדם לעשות ברכושו כרצונו הינה משנית בהשוואה לאינטרס הקולקטיבי, תיוצר לגיטימציה לביצוע פעולות אגרסיביות נוספות, כגון:

-          קביעת מספר חדרים מקסימלי למשפחה בהתאם לגודלה. ברגע שמשפחה תחרוג מהמכסה ה"נכונה", היא תיאלץ לשלם על החדרים העודפים ארנונה כפולה, או להשכירם. בדיוק כשם שהקצאת המים, והתשלום עבורם נגזרים מכמות הנפשות בבית.

-          כתחליף למיסוי דירות ריקות, המדינה תקבע שכל דירה הנשארת ריקה לאורך זמן מוגדר מראש תולאם באופן מיידי ותימכר או תושכר.

אין ספק שגם הצעות אלו יביאו להגדלת היצע הדירות, אך במחיר כבד מאוד.

תמרוץ שיקום דירות שאינן ראויות לשימוש – עוד דוגמא בהמשך הסעיף הקודם. הפעם לא רק מענישים את בעלי הדירות הריקות, אלא  מכריחים בעלים של נכס ש"אינו ראוי לשימוש" לשפצו ולהחזירו לשימוש. ואם לא יעשה זאת? יחוייב ארנונה כפולה, אף אם אין ברשותו את היכולת הכלכלית להחזיר את הנכס לכדי שימוש. גם כאן מדובר בפגיעה חמורה בזכויות הקנין של האזרחים.

קביעת קריטריונים לזכאות לדיור להשכרה במחיר מפוקח ורכישה 'במחיר למשתכן' – אחת מדרישות הבסיס של "מחאת האוהלים", והתרמית הגדולה של הועדה.  איך לא חשבנו על זה קודם? " הממשלה החליטה על הקצאה של 5000 יח"ד לשכירות ארוכת טווח כשחלקן במחיר מופחת ממחיר השוק, ושל 5000 יחידות נוספות שיימכרו לציבור במתכונת של 'מחיר למשתכן' תוך מתן הנחה של עד 50% משיעור שומת הקרקע ומודל מכרזי שבו מתחרה הקבלן על המחיר הנמוך ביותר לרוכש הדירה. ". הפתרון היה מתחת לאף שלנו כל הזמן הזה. המדינה תשווק אלפי דירות להשכרה במחיר מוזל, ותמכור קרקעות בזול תוך אילוץ הקבלן למכור את הדירה במחירים נמוכים. פתרון נהדר שבו כולם נהנים והציבור מקבל דירות בזול. הרעיון עד כדי כך אטרקטיבי שכדאי לשאול מדוע שלא נרחיב את הפרוייקט ל10000 יחידות דיור, או אפילו 50 אלף. 

כדי להבין עד כמה רעיון זה הוא איוולת במקרה הטוב, וגניבת הקופה הציבורית במקרה הרע, נחשוב רגע על תוכנית מעט יותר קיצונית: המדינה תבנה 5000 דירות, ותשכיר אותן בחינם. אם נתבונן בתוכנית זו, נבין שהיא למעשה תרמית – המדינה הרי תיאלץ להשקיע כסף בכדי לבנות את אותן יחידות דיור, והכסף ייצא מכיסו של משלם המסים. איך זה מתקשר לתוכנית המקורית? הועדה מציעה שמדינת ישראל תשווק קרקעות בחצי מחיר, כדי שהקבלן ימכור דירות מוזלות. כשהמדינה מוכרת קרקעות בחצי המחיר, אז ההכנסות שלה קטנות. כשההכנסות קטנות, התקציב נמצא בגירעון, והמדינה נאלצת להגדיל את הכנסותיה. כיצד עושים זאת? על ידי מיסוי. אז התוצאה מאוד פשוטה: 5000 'ברי מזל' יקבלו דירה בזיל הזול, בעוד שמשלם המסים ייאלץ לסבסד להם את הדירה. הרעיון המבריק שבו כל הציבור משלם קצת כדי שמיעוט יקבל הטבה משמעותית כבר קיים. למנגנון הזה קוראים "מפעל הפיס". אז המדינה רוצה להקים "מפעל הפיס" לנושאי דיור. כל הציבור ישלם תוספת מס בכל חודש, בכדי ש5000 הזוכים המאושרים יקבלו דירה בהנחה. שני ההבדלים היחידים בין התרגיל הזה להגרלות מפעל הפיס, הינם: (1) בהגרלה הזו מכריחים את כולנו להשתתף. (2) הסיכויים לזכיה כלל אינם שווים – הקבוצות ה"מקושרות" והנזקקות לכאורה מקבלות עדיפות לזכיה, בעוד שמעמד הביניים העובד קשה ומרוויח את לחמו, יוכרע תחת נטל מסים כבד עוד יותר.

ולאחר שסיימנו לסקר את ההצעות העיקריות של הועדה בתחום הדיור, הנה כמה מסקנות והצעות של ועדת "כשל שוק" לנושא הדיור:

שיפור נושא אכיפת החוק בתחום השכירות – עיקרון בסיסי בכלכלה גורס שהשקעה מגלמת את הסיכון שבה. כיום, בעלי דירות מתקשים מאוד להתמודד עם דייר סרבן, אשר לפתע מפסיק לשלם או מסרב לפנות את הנכס המושכר בתום החוזה. בעלי הדירה נאלצים להגיש, ראשית, תביעה לפינוי מושכר, שבה דנים אך ורק בשאלת הפינוי, ורק לאחר מכן להגיש תביעה שניה על הנזקים אשר נגרמו להם. הפרדת ההליכים נועדה בכדי להאיץ את נושא פינוי הדירה, אך גם ההליך המהיר של פינוי הנכס לוקח מספר חודשים, בעוד שהתביעה הכספית עלולה להימשך אף לאורך שנים. התוצאה של מצב זה היא שמשכיר נאלץ להעלות את מחיר דמי השכירות כדי לגלם את הסיכון שבדייר סורר. מצב זה גורם לכך שדווקא השוכרים שומרי החוק, נאלצים לשלם תוספת סיכון כחלק מדמי השכירות. אין ספק שתקנות אשר יהפכו את ההליך למהיר עוד יותר יורידו את אלמנט הסיכון שבהשכרת דירה ויוכלו להוזיל את מחיר הדירות להשכרה.

 

שיווק קרקעות לא סחירות – על מנת למנוע מיזמים לרכוש קרקעות, להחזיק בהן, לסחור בהן, ולהימנע מבניית דירות, ניתן להגביל את אפשרות המסחר בקרקעות – בין אם באמצעות סעיף חוזי או באמצעות הטלת 100% מס על רווחים מעיסקאות אלה. כיום ישנם מקרים רבים בהם חברות הזוכות במכרזים של מנהל מקרקעי ישראל, נמנעות מלנצל קרקעות אלה ולבנות עליהן. חברות אלו מעדיפות להחזיק בקרקע תוך כוונה למוכרה בעתיד ברווח.  הוספת המגבלה האמורה על הקרקעות המשווקות תמנע את התופעה, אשר מקטינה את היצע הדירות הפוטנציאלי,  בכך שתבריח ספקולנטים מסוג זה מהתחום. חשוב, כמובן, שמגבלה זו תחול  אך ורק על קרקעות שישווקו לאחר כניסת התיקון, ולא באופן רטרואקטיבי, כך שכל יזם או חברה הרוכשים קרקע מהמדינה יהיו מודעים למגבלה בטרם הרכישה ולא תיפגענה זכויות הקנין שלהם.

שיווק קרקעות עם תאריכי יעד לבניה – בדומה לסעיף הקודם, המדינה תשווק קרקעות ליזמים וקבלנים אשר יתחייבו להשלים את תהליך הבניה לאורך תקופה מוגדרת מראש. מטרתה של מגבלה זו הינה למנוע מצב שבו קרקע שהופשרה לאחר סיבוכים בירוקרטיים רבים לא תנוצל באופן מיטבי לצורך הגדלת היצע הדירות. לאור המכסות המוגבלות של הקרקעות המופשרות נוצר מצב בו קבלן הנמנע מלממש את אפשרויות הבניה מיד לאחר מועד ההפרשה, גורם להחטאת המטרה שלשמה מלכתחילה הופשרה הקרקע.  הגם במקרה זה, מגבלה זו חייבת להיות מוטלת אך ורק על קרקעות שטרם שווקו, ולא על אלה אשר כבר נמצאות בידיים פרטיות.

לסיכומו של דבר, ניתן לציין לטובה מספר היבטים בדו"ח והעדה, ראשית, האבחנה המדויקת בנוגע לסיבות אשר גרמו למחסור בהיצע הדירות, ובראשן הרגולציה, החסמים הבירוקרטיים, והמונופול הממשלתי בתחום הקרקעות. שנית, הועדה שעלתה מספר המלצות חיוניות כגון החשיבות שבתחבורה הציבורית ככלי לאיזון הביקושים, הפוטנציאל הגלום בפרוייקטי 'פינוי-בינוי', והצורך במסלול חוקי ומזורז לפיצול דירות. 

עם זאת, יש לקטרג על מספר הצעות דורסניות אשר הועלו במסגרת הדו"ח, וביניהן הטלת קנסות בתחפושת של מס מוניציפלי על מחזיקי דירות ריקות, ובעלי דירות שאינן ראויות למגורים, תוך פגיעה בלגיטימציה של אדם לבצע ברכושו כרצונו. בנוסף, הועדה בחרה להציע את תוכנית 'מחיר למשתכן' שבה משלם המסים יממן מיעוט קטן של אזרחים, שיזכו להינות מדירות במחיר מוזל על חשבונם של המפגינים והמוחים.

לבסוף, יש לשבח את הועדה על הימנעותה מהיגררות להמלצות פופוליסטיות וחסרות היתכנות כלכלית, כגון פיקוח נרחב על שכר הדירה, שיווק קרקעות בכמות נרחבת ובמחיר זעום על חשבון משלם המסים, והקמת פרוייקטים רבים לדיור ציבורי. אילו הועדה הייתה בוחרת בפיתרון הקל, ובוחרת להיענות לדרישותיהם חסרות השחר של מנהיגי המחאה, היה מעמד הביניים נאלץ לשאת בנטל המס הנוסף, אשר אמור לממן דרישות אלה. מיותר לציין כי ההטבות המדוברות  היו מחולקות בין קבוצות סקטוריאליות שונות מחד ויזמים המקורבים לשלטון, אשר אליהם היה זורם נתח רחב מהכסף הציבורי המממן את הפרוייקטים הללו.